KREIS REUTLINGEN. Am 1. Januar 2026 beginnt nicht nur ein neues Jahr, sondern es werden sich vermutlich auch Vorgaben für den Wohnungsmarkt ändern. Für manche Städte und Gemeinden, wie Pliezhausen und Wannweil, soll dann die Mietpreisbremse enden. In anderen, wie Dettingen, Reutlingen, Tübingen und Eningen, soll sie weiterhin gelten. In wieder anderen, wie Metzingen, Riederich, Hülben, Zwiefalten und Lichtenstein, soll sie ab diesem Tag erst in Kraft treten. Soll, weil die Landesregierung von Baden-Württemberg die Änderungen noch nicht beschlossen hat. In welchen Kommunen ab Januar 2026 Änderungen geplant sind, hat das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen bereits bekannt gegeben. Klar ist ein Trend zu mehr Orten, die dann der Mietpreisbremse unterliegen sollen. Während sie von 2020 bis zum Ende diesen Jahres bisher in 89 Städten und Gemeinden gilt, sollen es nach einem neuen Gutachten von 2026 bis 2029 sogar 130 sein. Eine deutliche Steigerung.
Was ist der aktuelle Stand bei der Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse für Baden-Württemberg beschließt die Landesregierung, wie das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen mitteilt. Sie stützt sich auf das von der Landeskreditbank Baden-Württemberg beauftragte Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten von August 2025. Am 21. Oktober hat die Landesregierung, den Verordnungsentwurf samt der neuen Gebietskulisse mit 130 von der Mietpreisbremse betroffenen Städten und Gemeinden zur Anhörung freigegeben. In dieser äußern sich die betroffenen Verbände und Organisationen. Es folgt eine Anhörung von (Ober-)Bürgermeistern der Kommunen und von Gutachtern. Dann werden die Anhörungsergebnisse ausgewertet, und die Landesregierung befasst sich erneut mit der Verordnung, die dann zum 1. Januar 2026 in Kraft treten soll.
Welche Kriterien haben die Gutachter für einen angespannten Wohnungsmarkt herangezogen?
Die Mitarbeiter des Büros FUB iGES aus Hamburg, die das Gutachten erstellt haben, beziehen sich auf Paragraph 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) mit dem Titel »Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung«. Darin steht, dass Landesregierungen Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt durch eine Rechtsverordnung bestimmen können. Dazu kommt es, »wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist«, heißt es im Gesetz.
Anzeichen dafür könnten sein: deutlich stärker steigende Mieten als im Bundesdurchschnitt, eine deutlich höhere durchschnittliche Mietbelastung als im deutschlandweiten Durchschnitt, eine wachsende Wohnbevölkerung ohne dass Neubauten errichtet werden und geringer Leerstand bei großer Nachfrage. Die fünf Indikatoren des Instituts aus dem Jahr 2023, nach denen ein Wohnungsmarkt angespannt ist und die Mietpreisbremse gilt, sind der Wohnungsversorgungsgrad als Verhältnis von Angebot und Nachfrage, die Wohnungsversorgung als Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung und die Mietbelastungsquote auf Basis der Bruttokaltmiete. Hinzu kommen die Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten und die Mietpreisdifferenz zwischen den jetzt angebotenen Wohnungen und der Vergleichsmiete, also der Bestandsmiete.
Wie wirkt sich die Mietpreisbremse aus?
Sie gilt nur in besonders belasteten Gebieten des Mietwohnungsmarkts. Dort darf die geforderte Miete bei einer Neuvermietung von der ortsüblichen Vergleichsmiete nur um zehn Prozent nach oben abweichen, sagt Rainer Wehaus, der Sprecher des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen in Stuttgart. Würden Mieter mehr zahlen, müssten sie klagen. »Wer macht das schon?«, fragt Wehaus. Ausgenommen von der Regel seien Neubauten, die erstmals ab Oktober 2014 vermietet werden. Bei anderen Gebieten gelte, dass eine Neuvermietung für eine Miete von mehr als 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete als Ordnungswidrigkeit gelte.
Die Mietpreisbremse ist als Eingriff in den Wohnungsmarkt zeitlich befristet und gilt seit 2015 in Baden-Württemberg, zunächst jeweils für fünf, ab dem kommenden Jahr für vier Jahre. Wehaus sagt, dass sie nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts nicht ewig gelten dürfe. »Die Richter haben entschieden, dass es irgendwann auch mal gut sein muss.«
Wie fällt das Echo in Pliezhausen und Wannweil aus, dass nach dem Gutachten die Mietpreisbremse dort nicht mehr gelten soll?
Stefan Adam, der Leiter der Haupt- und Bauverwaltung von Pliezhausen, sagt, dass sich das beauftragte Institut für die Mietpreisbremse an Indikatoren orientiert. »Danach ist Plezhausen raus - genauso wie Mannheim und Konstanz. Wir haben aber weiterhin einen angespannten Wohnungsmarkt.« Allerdings könne die Bauministerin Nicole Razavi nicht von der Methodik abweichen. Wie sich das Ende der Mietpreisbremse auf Pliezhausen auswirken könnte, sei unklar. »Wir müssen es uns erst anschauen, dann können wir uns äußern.«
Wannweils Bürgermeister Dr. Christian Majer sagt, dass derzeit durch die Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf. Als Grundlage gilt der Wannweiler Mietspiegel. »Die Gutachter werden schon Gründe dafür haben, dass Wannweil aus der Mietpreisbremse fallen soll«, sagt Majer. Wie sich das auswirke , werde sich zeigen. Doch auch wenn die Mietpreisbremse ab 2026 voraussichtlich nicht mehr gilt, bleibe immer noch der Mietspiegel als Orientierung. Majer hat den Eindruck, dass die Nachfrage nach Wohnungen in Wannweil nach wie vor hoch sei. »Wenn es eine große Abweichung gibt, müssen sich die Vermieter erklären.«
Wichtig sei, dass Mietpreise bezahlbar blieben. Das sei eine der Hauptaufgaben der Gemeinde. Kleine Kommunen müssten sich starke Partner suchen, um sozialen Wohnungsbau zu verwirklichen. Dass Mieter immer mehr von ihrem Einkommen für Mieten ausgeben müssen, sei ein sehr ernstes Thema. »Wir hoffen, dass sich die Situation nach dem Wegfall der Mietpreisbremse nicht verschärft.«
Was hält die Stadt Metzingen davon, dass dort bald die Mietpreisbremse gelten soll?
Die Stadtsprecherin Susanne Berger gibt Auskunft, dass die Entscheidung des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen, die Mietpreisbremse auch auf Metzingen auszuweiten, im Rathaus zur Kenntnis genommen werde. »Für unsere Stadt sehen wir dieses Instrument jedoch kritisch und halten es nicht für zielführend.« Als Gründe nennt Berger, dass diese nur bei Neuvermietungen greife und zahlreiche Schlupflöcher lasse, etwa nach umfassenden Modernisierungen oder bei möblierten Wohnungen. »Sie setzt an Symptomen an, nicht an Ursachen. Statt einer echten Entlastung für Mieterinnen und Mieter führt sie zu Rechtsunsicherheit und hemmt Investitionen in den dringend benötigten Wohnungsbau.«
Ralf Güthert, der Leiter des Geschäftsbereichs Wirtschaftsförderung und Immobilien der Stadt Metzingen, ergänzt, dass der Wohnungsmarkt in der Stadt angespannt sei. »Darum ist die Mietpreisbremse vom Grundsatz her okay.« Warum sie nun speziell für Metzingen gelten soll, weiß Güthert nicht. »Die Systematik des Gutachtens ist für uns nicht nachvollziehbar.« Sie könnte negative Auswirkungen haben: »Investoren sagen, dass die Lust, in Kommunen mit Mietpreisbremse zu investieren, gering ist. Vielleicht würden sie investieren, wenn sie Projekte gefördert bekommen.« Neue Wohnungen seien aber wichtig. Und aus Klimaschutzgründen müssten ältere Gebäude ertüchtigt werden. Dann würden Häuser nicht klimaschonend gedämmt, wenn nicht klar sei, wie sich das amortisiert. »Die Mietpreisbremse schützt Mieter, bremst aber Investitionen.«
Kann die Bauministerin Nicole Razavi an der Mietpreisbremse in Pliezhausen, Wannweil und anderen Orten festhalten?
Würde Razavi das tun, die Indikatoren verlassen und eingreifen, würde sie sich auf dünnes Eis bewegen und sich angreifbar machen. Das sei in Hessen so geschehen, sagt der Stuttgarter Ministeriumssprecher Wehaus.
Gibt es in ganz Baden-Württemberg eine Mietpreisbremse?
Nein, das ist nicht möglich. Nach dem BGB als Bundesrecht müssen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt werden, in denen die Mietpreisbremse gilt.
Gibt es Reaktionen zu Wannweils und Pliezhausens Ende der Mietpreisbremse aus der Landespolitik?
Ja, die SPD-Landtagskandidatin für den Wahlkreis Reutlingen, Ronja Nothofer-Hahn, übt scharfe Kritik daran. »Die Abschaffung der Mietpreisbremse in Pliezhausen und Wannweil gießt Öl ins Feuer eines bereits überhitzten Wohnungsmarkts«, kommentiert sie die geplante Verordnung. Denn: »Auch in diesen beiden Gemeinden spüren die Menschen den enormen Druck auf dem Wohnungsmarkt - bezahlbarer Wohnraum ist längst zur Mangelware geworden.« Ministeriumssprecher Wehaus sagt, ganz Baden-Württemberg habe einen angespannten Wohnungsmarkt. »Es darf aber nur in besonders belasteten Gebieten die Mietpreisbremse gelten.« Ein häufiges Argument, dass die Mieten wegen des Wegfalls der Mietpreisbremse künftig durch die Decke gingen, nennt Wehaus »Quatsch. Wenn die Mieten 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreiten, ist das Mietwucher.« Dass es Reaktionen gebe, sei klar. »Die Kommunen, die rausfallen, werden aufschreien. Man kann aber auch sagen, dass sich dort eben der Mietwohnungsmarkt positiv entwickelt hat«, argumentiert Wehaus. (GEA)